Les SCPI : tout savoir sur les Sociétés Civiles de Placement Immobilier
Les Sociétés Civiles de Placement Immobilier (SCPI) permettent d'investir dans l'immobilier de manière indirecte et mutualisée. Également appelées "pierre-papier", elles collectent des fonds auprès d'épargnants pour acquérir et gérer un patrimoine immobilier. En contrepartie, elles versent des dividendes issus des loyers perçus. Découvrons en détail le fonctionnement et les enjeux des SCPI en 2023.
Qu'est-ce qu'une SCPI et comment fonctionne-t-elle ?
Une SCPI est une société qui a pour objet exclusif l'acquisition et la gestion d'un patrimoine immobilier locatif. Son capital est divisé en parts et ouvert aux investisseurs via une augmentation de capital ou sur le marché secondaire. La gestion du parc immobilier est entièrement déléguée à une société de gestion agréée par l'AMF.
Le mécanisme est le suivant :
La SCPI collecte des fonds auprès d'épargnants qui deviennent "associés" en achetant des parts.
Elle utilise ces fonds pour acheter et gérer des biens immobiliers (bureaux, commerces, entrepôts...).
Les loyers perçus sont redistribués aux associés sous forme de dividendes, après déduction des frais de gestion.
L'associé peut percevoir des revenus sans les contraintes de gestion liées à un investissement en direct. Les risques locatifs sont mutualisés sur l'ensemble du patrimoine détenu.
Les différents types de SCPI et leurs caractéristiques
Il existe trois grandes catégories de SCPI répondant à différents objectifs :
Les SCPI de rendement qui visent à distribuer des revenus réguliers. Elles détiennent majoritairement des actifs tertiaires (bureaux, commerces).
Les SCPI fiscales qui permettent de bénéficier d'avantages fiscaux en contrepartie d'un engagement de location. On distingue les SCPI Pinel, Malraux et Déficit Foncier.
Les SCPI de plus-value qui cherchent à dégager une plus-value à la revente des biens détenus, sans distribuer de revenus.
Certaines SCPI sont diversifiées quand d'autres sont spécialisées sur une classe d'actifs (santé, logistique...) ou une zone géographique.
Avantages et inconvénients d'un investissement en SCPI
Investir en SCPI présente plusieurs avantages :
Un ticket d'entrée accessible à partir de quelques centaines d'euros.
Des revenus réguliers avec un rendement attractif (autour de 4-5% en moyenne).
Une gestion déléguée sans les contraintes de l'immobilier direct (recherche de locataire, entretien...).
Une mutualisation des risques sur un patrimoine diversifié.
Une liquidité organisée avec un marché secondaire.
Il faut cependant garder à l'esprit certains points de vigilance :
Un placement de long terme avec un horizon de détention recommandé d'au moins 8 ans.
Des frais qui peuvent impacter la performance (frais de souscription, de gestion...).
Le capital n'est pas garanti et le prix des parts peut fluctuer.
La liquidité des parts n'est pas assurée en cas de crise et les délais de revente peuvent s'allonger.
Comment investir en SCPI : les étapes clés
Pour investir en parts de SCPI, il faut suivre les étapes suivantes :
Définir ses objectifs (horizon, rendement attendu), son profil de risque et son budget.
Sélectionner la ou les SCPI en fonction de leur stratégie, leur track-record et la qualité de la société de gestion.
Choisir le mode de détention des parts (direct, via l'assurance-vie, à crédit, en démembrement).
Remplir le bulletin de souscription et joindre les justificatifs.
Effectuer le règlement et attendre le délai de jouissance avant de percevoir les premiers dividendes.
Il est fortement recommandé de diversifier sur plusieurs SCPI et de ne pas dépasser 20% de son patrimoine total en parts de SCPI.
Fiscalité des SCPI : tout ce qu'il faut savoir
Sur le plan fiscal, un investissement en SCPI suit les règles de l'immobilier direct :
Les revenus distribués sont imposés dans la catégorie des revenus fonciers au barème progressif de l'impôt sur le revenu + 17,2% de prélèvements sociaux.
Pour les associés soumis au régime réel, les intérêts d'emprunt sont déductibles des revenus.
Les éventuels revenus financiers sont soumis au PFU à 30% (ou sur option au barème progressif).
Lors de la revente des parts, les plus-values sont taxées à 19% + 17,2% de prélèvements sociaux, avec un abattement progressif pour durée de détention à partir de la 6ème année.
La valeur des parts de SCPI entre également dans l'assiette taxable à l'IFI.
Des solutions existent pour optimiser cette fiscalité, comme l'investissement en nue-propriété, via l'assurance-vie ou le démembrement temporaire.
Performances et rendements des SCPI : analyse du marché actuel
En dépit d'un contexte de hausse des taux et de tensions inflationnistes, les SCPI affichent globalement une bonne résistance en 2022/2023. Le taux de distribution moyen s'établit à 4,52% en 2023 selon les derniers chiffres de l'ASPIM.
Certaines SCPI parviennent même à maintenir des rendements supérieurs à 6%, grâce à une stratégie opportuniste et une gestion efficace.
Les secteurs les plus performants restent :
Les commerces (SCPI Novapierre Allemagne 2, Iroko Zen, Cœur de Ville...).
La santé (Pierval Santé, PF Grand Paris, Primovie).
La logistique et les locaux d'activité.
À l'inverse, les SCPI très exposées aux bureaux franciliens souffrent davantage dans le contexte actuel. Certaines ont dû revoir leur prix de part à la baisse.
Globalement, le marché immobilier tertiaire connaît une phase de transition qui ouvre des opportunités d'investissement pour les SCPI disposant des capacités financières suffisantes.
Critères de choix pour sélectionner les meilleures SCPI
Pour bien choisir ses SCPI, il faut analyser plusieurs critères de performance et de qualité :
La capitalisation : une capitalisation importante (>500M€) est un gage de solidité et de capacité d'investissement.
Le taux d'occupation financier (TOF) : un TOF élevé indique une bonne gestion locative et moins de vacance.
La qualité et diversification du patrimoine : emplacement des actifs, typologie de biens et locataires.
Le report à nouveau (RAN) : c'est le matelas de sécurité en cas de baisse des loyers.
L'endettement : un taux d'endettement raisonnable (< 25%) est préférable pour limiter le risque.
Les valeurs d'expertise : la valeur de reconstitution doit être proche du prix de souscription.
La qualité et l'expérience de la société de gestion : ancienneté, taille des encours, transparence de la communication.
Afin de vous guider, France SCPI publie régulièrement un classement des meilleures SCPI selon différents critères.
Pour résumer, les SCPI demeurent une solution attractive et accessible aux particuliers pour investir de façon diversifiée dans la pierre, tout en déléguant la gestion. Moyennant une sélection rigoureuse, elles offrent des rendements réguliers sur le long terme et une alternative judicieuse à la détention en direct.